去年年底，央行的房贷新政提高了第二套房或多套房贷款的首付比例和利率，抑制了市场投机和投资需求，二手房和一手房市场的交易量深受其影响。由于不少市民没有吃透政策，一些正常的改善型需求也被政策吓退了。

　　这几天，记者走访市场发现，考虑到首付比例和利率上浮过高，不少打算购买第二套房以改善居住环境的市民都选择了观望，期待政策回暖。事实上，很多市民没必要观望，因为银行并不是对所有的第二套房贷款提高首付比例和贷款利率。

　　人均住房面积

　　低于33平方米没影响

　　根据第二套房贷政策，对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率也不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　目前，我市银行对“第二套房”的界定是，只要在银行办理过按揭贷款的，不管贷款是否还清，都算第二套。但政策也明确，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，只是需要房管部门提供证明。

　　根据市统计公报数据，目前，我市居民人均建筑居住面积是32.58平方米，银行基本上是参考这一面积执行。参照上述政策，只要人均建筑居住面积低于32.58平方米的，购买第二套房，贷款就不受政策影响，依然可享受首套房贷的优惠。

　　而市区城镇家庭一般都是三口之家，按照上述人均建筑居住面积计算，家庭居住面积低于97.74平方米的，都不受影响。即使新婚夫妻所购房屋面积超过65平方米也没关系，只要面积不足98平方米就可以，因为有了孩子就不会再受该政策影响了。

　　孩子成年

　　再买房也不受影响

　　根据政策规定，第二套房贷的借款人是以家庭为单位认定房贷次数，包括借款人、配偶及其未成年子女，而非个人。这就意味着家庭成员只要有一人在银行申请过贷款，其他成员再贷款购房，也算第二套，即使还清了也是如此。

　　但这里需注意一个政策细节，即对借款人家庭成员的界定，包括借款人、配偶及其未成年子女。这表明，申请过一次按揭贷款的家庭如再贷款购房，即使以为未成年子女的名义购买也算第二套住房。但如果子女成年，即年满18周岁，再以子女名义购房，就不受影响了。

　　银行人士表示，明确上述政策细则后，市民会发现此次政策调整对他们改善住房环境没什么大的影响，一是因为改善居住环境的置业者多为中老年人，一般子女已成年；二是不少中老年人已拥有住房的多为房改房或中小户型，面积一般在98平方米以下。

　　但对投资者或投机者而言，他们无法规避政策的利刃，影响还是较大，一是首付与贷款利率提高，投资成本大幅上升；二是银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款，即使已抵押房产，在贷款没还清前，也不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。　　（N晚报记者  王 沁　N实 习 生  袁 立）