奥运会刚刚结束，又进入了被称为消费黄金(178,-1.83,-1.02%,吧)期的“金九银十”。在楼市普遍低迷的今年，“金九银十”是成为真正的消费黄金期，还是成为媒体所称的“铁九”？楼市是否会出现“后奥运”行情？楼价到底走向何方？这一系列问题成为了各界关注的焦点。

　　根据上海易居研究院对全国30多个重点城市房企高管和业内专家的三季度市场调研，在有效回收的近400份问卷中，有53.5%的受访者认为，三季度房地产市场成交量将进一步萎缩，有42.8%的受访者认为，三季度房地产市场将继续延续二季度走势，仅有3.7%的受访者认为，三季度房地产市场可能会出现繁荣景象。

　　高潮无望

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受《中国产经新闻》记者采访时说：“相对于往年来说，房地产商和消费者供求双方的形势都发生了较大的改变，再加上较大利好政策至今杳无音讯，目前还不具备形成销售高潮的基本条件。”

　　8月25日，央行与银监会联合下发了一个通知。通知再次要求各金融机构严控商业性房地产信贷。另一方面，通过股市融资的数额也在巨幅下滑。据相关数据显示，上半年房地产公司IPO的融资额较一年前减少了80%以上。

　　在资金紧缺的同时，楼房成本要比2006年高出很多。牛凤瑞表示，目前开盘的楼盘的地皮都是在2004年或2005年购买的，购买的价格相对于2003年高出很多。今年年初以来，原材料涨幅巨大，工地上使用钢材的价格上涨了70%，水泥上涨了30%。

　　在房价高位运行的情况下，众多消费者都不约而同地采取了更加理性的观望态度。“如果不是大幅降价而只是略降一点，我是不会考虑买房的。我的未婚妻也明白住房对我们来说实在是太大的一笔开销。近5年的积蓄也只够交首付的。”家住北京市朝阳区的王先生说，“我的很多朋友、同事都抱有和我相似的态度。毕竟不买房子还可以租房，根本不会出现露宿街头的情况。”

　　符合购买两限房的郑先生更不会去理会商品房了。他说：“近两年政府为解决我们这些中低收入者的住房问题，先后加大了经济适用房和两限房的推出力度，吸引了很多需求者的注意力，现在有条件买经济适用房的人谁会关注商品房啊。”

　　各显神通

　　“打折了，打折了……”北京市的一些地铁口、公共汽车站、停车场甚至三环或四环环线上，经常可以看到身手敏捷的小伙子穿梭在人群或车流之间向人们散发楼房开盘的小广告。

　　与2006年、2007年声称“不需要营销”的做法不同，感觉销售乏力的开发商纷纷采取各式各样的营销手段。

　　万科等一些开发商的营销方式转向了中介公司。他们将楼盘外包给中介公司，并推出了一系列优惠措施。例如，有些楼盘打出“降价退还差价”的标语吸引购房者；部分楼盘则以内部员工价的形式变相降价。

　　“我们项目9月份准备推出3号楼，这个楼是我们项目位置和户型最好的，原来一直想等1、2号楼卖完了，资金也回收得差不多了，定个高价慢慢卖。但现在1、2号楼卖得不理想，只有提前把3号楼拿出来降价销售，以缓解公司的资金压力。”东四环外一个楼盘的项目总经理对媒体说。

在北京很多新盘项目除了原来送车、送物业费等外，都频频推出“特价房”，最低的折扣已经破了7折。北京楼市推出特价房或直接降价的新盘项目已达30余个，价格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之间，实际交易均价环比已经出现下滑。

　　与眼下不少开发商降价不同，SOHO中国董事长潘石屹执意涨价，自9月1日起SOHO中国旗下项目平均价格将上调5%左右。

　　业内人士指出，不管降价也好，找中介也好，涨价也好，各房地产商都意识到了一个问题，如果楼市在“金九银十”仍无起色，将对一度紧绷的开发商资金链构成威胁。这种威胁会影响新一轮的房地产开发，致使住房的供求失衡，最终造成恶性循环。也正由于此，房市开始走向盘整阶段，房价也开始走向理性回归。

　　相对兴旺

　　有业内人士指出，开发商也不要过度悲观，虽然消费高潮不会出现，但只要应用较好的营销策略，市场小幅度上扬还是有可能的。

　　广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同在接受媒体采访时称，目前楼市处于一种阶梯形下降的状态，降一部分，然后稳定成交一段时间，然后又出现降价。前期积累的货量和新货，加上购房者观望情绪的严重，如今刺激购房欲望的可能只有降价，而降价之后，可能会在这个“阶梯”上出现相对兴旺的局面。

　　对于今后的房价走势，牛凤瑞认为，在持续了10年的快速增长之后，房价已经进入了一个消化调整期。在短期内不会有太大的变化，将会处于略低于2007年最高点的状态。

　　牛凤瑞建议，在这段调整期中，政府应努力增加有效供给，继续完善住房保障体系，规范市场交易环境。但是，完善住房保障体系也不是一朝一夕的事情，地方政府目前还没有足够的财力支持这个庞大的支出。